Cette année, vous avez pour projet d’acquérir votre résidence principale ? C’est décidé, vous allez devenir propriétaire de la maison familiale tant rêvée, ou de ce magnifique appartement avec balcon que vous convoitez depuis si longtemps. Mais vous savez que vous allez au-devant de difficultés… Eh oui, vous n’êtes pas Monsieur et Madame « Tout-le-Monde ». Vous n’avez pas le fameux contrat à durée indéterminée (CDI) à présenter à votre conseiller bancaire, puisque vous êtes indépendant, en contrat à durée indéterminée, intérimaire ou êtes actuellement en période d’essai. En somme, vous êtes considéré comme un profil atypique. Emprunter sans CDI, est-ce mission impossible ? Comment souscrire à un crédit immobilier quand on sort un petit peu du cadre préétabli ? Ce sont bel et bien les questions que vous vous posez. Soufflez et lisez. Les réponses se trouvent ici, et sachez qu’il existe plein de solutions pour obtenir un prêt immobilier sans CDI. 

Qu’est-ce qu’un bon profil client pour une banque ? 

Pour comprendre en quoi un client présente un profil « atypique », il est fondamental d’exposer ce qui est considéré comme étant la « norme ». Voyons, donc, cela ! 

Définissons le client idéal 

Une personne peut être considérée comme étant un « client idéal », si elle réunit ces caractéristiques : 

• une situation professionnelle stable ; 
• des revenus réguliers ; 
• une gestion responsable de ses finances ; 
• des dépenses et charges cohérentes et maîtrisées ; 
• la présence d’une épargne résiduelle ; 
• un projet fiable et réfléchi. 

En fait, les clients chouchous réunissent : sérieux, régularité financière et stabilité professionnelle, offrant ainsi une étude facilitée. 

Focus sur le client considéré comme « atypique » 

À l’inverse du client parfait, celui que l’on qualifie « d’atypique », requiert une analyse minutieuse et différente. Mais, sur quoi se repose-t-on pour les nommer comme tel ? 

👉 La nature du contrat, tout d’abord. Ce dernier peut empêcher une vision à long terme, et les banquiers détestent l’incertitude :  

• les salariés en contrat à durée déterminée (CDD) ; 
• les intérimaires et intermittents ; 
• les freelances et indépendants ; 
• les professions libérales. 

👉 Par ailleurs, une personne percevant des revenus de différentes natures (commissions, dividendes, primes, revenus locatifs…) peut être considérée comme revêtant un profil atypique, puisque l’étude de sa solvabilité se verra complexifiée. 

👉 Enfin, le contexte financier n’est pas le seul élément utilisé pour qualifier un client de « hors normes ». L’âge du client, sa composition familiale, ou bien son état de santé peut tout à fait justifier la mise en place d’une étude particulière.

Par exemple, une procédure spécifique et systématique, issue de la Convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’applique pour les personnes présentant un « risque aggravé de santé ». On en parle plus précisément dans cet article : 

Comment la Convention AERAS favorise l’accès à l’assurance emprunteur des personnes touchées par la maladie ?

Disposer d’un CDI, est-ce un prérequis indispensable pour obtenir un prêt immobilier ? 

Et si, finalement, on vous rassurait en vous disant que NON, disposer d’un CDI n’est pas la condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier ? En voilà une bonne nouvelle ! Eh oui, le CDI est un indicateur, parmi tant d’autres. D’autant plus qu’atteindre une stabilité financière sans CDI, c’est possible. Pour bien comprendre, voyons, tout d’abord, en quoi consiste l’analyse de solvabilité (au sens large), et pourquoi l’étude d’une demande de financement bancaire diffère selon que le client dispose ou non d’un CDI. 

L’analyse de solvabilité « classique » réalisée par les banques, en présence d’un CDI

De façon plutôt systématique et naturelle, un dossier bancaire constitué d’un CDI rassure et facilite son étude. En effet, en ayant signé un contrat à durée indéterminée : 

• les revenus sont mensuels et reposent à minima sur une partie fixe ; 
• l’emploi est garanti pour une longue période ; 
• le calcul de la capacité d’emprunt s’effectue immédiatement à l’appui de bulletins de paie standardisés fournis par le client. 

En conclusion, certes, le CDI est un indicateur de confiance pour les organismes prêteurs, en ce qu’il offre une visibilité financière et une sécurité de l’emploi, mais il agit aussi comme un véritable outil facilitant l’étude de risque d’un dossier.  

Emprunter sans CDI : une étude de risque différente

L’instruction d’un dossier bancaire nécessite une analyse beaucoup plus technique, humaine, et globale, lorsqu’elle ne tient pas compte d’un CDI. En effet, à défaut de disposer de la sécurité que représente le CDI, la banque va devoir redoubler d’effort pour y intégrer sérénité, fiabilité et pérennité. Pour ce faire, elle s’attardera davantage sur : 

• Le parcours et la cohérence professionnels, afin de définir la capacité à assurer des rentrées d’argent régulières. 
• Le savoir-être financier par le biais d’une lecture approfondie des flux financiers : la façon de gérer son argent, le rapport à l’argent. 
• Le taux d’endettement et le reste à vivre : la façon dont la personne gère son argent traduit quel rapport elle entretient avec ses finances.  

Critères et conditions à réunir pour obtenir un prêt immobilier sans contrat à durée indéterminée (CDI) ? 

Les critères standard à cocher pour accéder au crédit immobilier 

Que vous soyez en CDI, en CDD, en période d’essai, indépendant ou intérimaire, si vous parvenez à réunir ces trois critères, alors vous augmentez vos chances d’obtenir le crédit immobilier convoité : 

• Posséder une épargne de précaution. Si vous vous demandez comment procéder pour se constituer ce pécule de sécurité, et pourquoi vous avez tout intérêt à mettre des sous de côté, ces articles vous seront grandement utiles 😊 :

👉 8 raisons de se créer une épargne de précaution

👉 Et si, pour mieux gérer son budget, il fallait mieux gérer ses émotions ?

👉 Comment économiser son argent et améliorer son pouvoir d’achat ? 

• Être en capacité à présenter un apport personnel significatif (minimum 10 % du montant de l’emprunt souhaité).  
• Percevoir des revenus dont les montants sont stables.

Freelance, indépendant, entrepreneur, professions libérales : tips et conseils supplémentaires pour convaincre la banque de vous prêter de l’argent 

Pour les freelances, indépendants, entrepreneurs ou encore professions libérales, la stratégie consistera à prouver : 

• la stabilité de votre activité ; 
• la régularité de vos revenus. 

Ainsi, les bilans comptables des trois (ou cinq) dernières années, votre avis d’imposition, les lettres de recommandation client, les prévisions du chiffre d’affaires ou encore les contrats conclus avec vos clients, impactant pour votre activité, sont autant d’éléments favorables qui devront constituer votre dossier. 

Les solutions existantes pour les CDD, intérimaires et personnes en période d’essai

Les CDD, les intérimaires, ou encore les personnes en période d’essai sont liées par une même problématique, celle de la vision long terme. N’oublions pas que les organismes prêteurs sont d’accord de prêter une somme d’argent, à condition d’être sûrs d’en percevoir le remboursement par la suite. Or, pour ces profils, c’est bien le paramètre de la sécurité qui fait défaut au yeux des banques, et peut représenter un frein à l’octroi d’un prêt immobilier. 

De ce fait, voici les mécanismes que nous vous recommandons d’appliquer pour rassurer les établissements bancaires : 

• Faites remarquer à la banque que vous n’avez déploré aucune interruption d’activité au cours des trois dernières années. 
• Misez sur votre employabilité en jouant sur l’attractivité de votre secteur d’activité ! Si vous évoluez dans un domaine en tension (restauration, BTP, informatique), vous marquez des points, puisque vous ne rencontrerez pas de difficulté pour trouver du travail. 
• Lissez vos revenus sur les deux dernières années, si vous avez fait face à des périodes d’inactivité. 
• Obtenez l’attestation de votre employeur, confirmant son souhait de vous garder au sein de sa société, si vous vous trouvez en cours de période d’essai.

Emprunter sans CDI : les autres leviers à actionner pour réunir les fonds nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier

Avez-vous pensé à des solutions alternatives et/ou complémentaires au prêt bancaire classique ? Eh oui, il existe bien d’autres façons de parvenir à atteindre le montant requis pour acheter sa maison rêvée, ou son appartement coup de cœur. 

Les prêts aidés de l’État : quels sont-ils ? 

Différents dispositifs, sous conditions d'éligibilité, peuvent contribuer à augmenter votre apport et donc à rassurer votre banquier. 

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce crédit immo est destiné aux primo-accédants. Son principe est simple : il est dépourvu d’intérêt et vient en complément d’un emprunt bancaire standard. 
• Le Prêt Action Logement : il vise les salariés du secteur privé, prévoit un faible taux d’intérêt (autour de 1 %) et il est cumulable avec un crédit bancaire classique et d’autres prêts aidés. 
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) : sa vocation est d’aider les revenus modestes à financer leur résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, ou bien d’un terrain avec une future construction. 

Le prêt familial et le prêt entre particuliers

Au moyen d’une reconnaissance de dette, afin de prouver l’origine des fonds, et éviter tout conflit ultérieur, le prêt familial est une solution de plus en plus utilisée pour constituer et gonfler son apport personnel. Aussi, vous pouvez opter pour le « crowdlending ». Il s’agit d’un prêt entre particuliers, par l’intermédiaire d’une plateforme (laquelle doit être certifiée ORIAS ⚠️). Soyez tout de même vigilant, les intérêts sont parfois assez élevés, et la plateforme peut appliquer des frais.

Faire valoir d’autres sources de revenus complémentaires

👉 Vous louez un appartement ou un studio, et percevez ainsi des revenus locatifs ? 

👉 Vous bénéficiez de pensions (alimentaires, compensatoires) ? 

👉 Vous touchez des primes régulières (de précarité, de congé payé, d’ancienneté ou 13ème mois) ? 

Ne vous privez pas d’exploiter au maximum ces sources de revenus complémentaires pour booster votre capacité d’emprunt ! 

Co-emprunter 

L’union fait la force, n’est-ce pas ? Recourir au co-emprunt permet de rendre un dossier de financement sans CDI plus favorable aux yeux des banquiers, d’autant plus si le co-emprunteur dispose d’un CDI. En effet, co-emprunter a plusieurs avantages :

• le risque est mutualisé ; 
• la capacité d’emprunt est valorisée puisque les revenus sont additionnés ; 
• les co-emprunteurs sont solidairement responsables de l’emprunt contracté.

L’assurance emprunteur : un levier souvent sous-côté ! 

L’assurance emprunteur, mais surtout l’assurance de prêt en délégation peut sincèrement jouer en faveur des profils atypiques, dans leur projet immobilier ! Eh oui, qui dit assurance emprunteur en délégation, dit : 

• Économies : donc capacité d’emprunt optimisée. 
• Protection et garanties adaptées : sécurité renforcée. 

👀 Si vous voulez en savoir plus sur le co-emprunt, lisez cet article : Co-emprunter, est-ce une bonne idée ? 

Nos conseils pour mettre toutes les chances de votre côté d’obtenir un prêt immobilier, si vous n’avez pas de CDI 

• Soyez hyper carré sur la tenue de vos comptes : pas de découvert sur les six derniers mois !
• Constituez-vous un apport personnel : vous enverrez ainsi un signal positif à votre banquier. 
• Mettez des sous de côté : présenter un apport à la banque, c’est très bien, mais disposer d’une épargne en cas de pépin, c’est essentiel. 
• Soyez malin et arguant que le montant de l’échéance de prêt sera semblable à celle de votre loyer 😉. 
• Défendez votre employabilité. 
• Si possible, ayez recours au co-emprunt.  

Ce que vous devez retenir : 

Obtenir un CDI afin de se voir octroyer un crédit n’est pas (plus) indispensable. Ouf ! La société et le marché de l’emploi évoluent sans cesse. Le monde professionnel est en constante transformation et progression. La preuve, le nombre de travailleurs indépendants ne cesse d’augmenter. Ainsi, face à ces métamorphoses, bien heureusement, les organismes prêteurs ont su réinventer leurs pratiques au profit d’une considération plus globale de la situation financière des candidats à l’emprunt. 

Emprunter sans CDI, c’est possible, si vous êtes en mesure de prouver votre stabilité financière, la perception de revenus réguliers et une gestion responsable de vos ressources 🙂. Et si vous avez besoin d’une assurance de prêt en délégation pour vous accompagner dans vos projets, comptez sur Wily Assurances !

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