Qui dit investissement immobilier locatif, dit également calcul et optimisation du cashflow !

Cette stratégie financière séduit de nombreux particuliers à la recherche de revenus complémentaires ou simplement d’une manière de se constituer un patrimoine. Mais avant de se lancer, il est essentiel de maîtriser certains concepts clés.

Avez-vous déjà entendu parler du cashflow ? Ce terme représente l’argent qui entre et sort de vos comptes sur une période donnée.

Dans cet article, Wily vous en dit plus sur le cashflow, l’importance de cet indice dans un projet immobilier locatif, son calcul, et vous partage quelques astuces pour maximiser vos bénéfices.

Le programme s’annonce riche et complet, il ne nous reste plus qu’à vous souhaiter une bonne lecture !

Quelle est la définition du cashflow ?

En français, cashflow signifie “flux de trésorerie”. Le cashflow d’un investissement immobilier locatif désigne la différence entre les revenus locatifs perçus (les loyers), et les dépenses liées à cet investissement (mensualités de votre crédit immobilier, charges, taxes et impôts, assurances, etc). Comme vous l’aurez certainement compris, le cashflow permet de définir le seuil de rentabilité d’un investissement immobilier.

S’il est positif, cela signifie que vous percevez plus d’argent que vous n’en dépensez chaque mois. Grâce à ce surplus financier, vous avez la possibilité de choisir de réinvestir, d’épargner ou même d’en profiter pour améliorer votre quotidien.

S’il est négatif, cela veut dire que votre investissement vous coûte plus d’argent qu’il ne vous en rapporte actuellement. À terme, cette situation peut poser des problèmes financiers si vous n’aviez pas anticipé et envisagé ce résultat.

Maintenant que vous en savez plus sur ce concept, voyons ensemble comment calculer votre rentabilité et déterminer si vous disposez d’un cashflow positif ou négatif.

Comment calculer le cashflow ?

Pour calculer votre cashflow, il vous suffit de réaliser une soustraction assez simple. Voici la formule à appliquer :

Le cashflow = vos revenus locatifs - (prêt immobilier + charges + taxes et impôts + assurances).

Prenons un exemple :

Mathilde est propriétaire d’un appartement qu’elle met en location. Chaque mois, les locataires lui versent un loyer de 700 €. Pour s’acheter cet appartement, Mathilde a contracté un crédit immobilier. Sa mensualité s’élève à 550 €/mois, à laquelle il faut ajouter le prix de son assurance de prêt de 22 €/mois. Concernant les charges de cet appartement, Mathilde n’en supporte aucune car elles sont toutes à la charge du locataire. Elle s’occupe également de la location de son bien, elle n’a donc aucun frais de gestion à inclure. Pour terminer, Mathilde verse environ 60 €/mois de taxe foncière et d’impôts divers.

Si l’on applique le calcul, voici ce que ça donne : 700 - (550 + 22 + 60) = 68 €.

Le cashflow de Mathilde est de 68 €, cela veut dire qu’elle gagne 68 € de bénéfices chaque mois. Elle dispose d’un cashflow positif qui lui permet d’avoir une rentrée d’argent supplémentaire récurrente.

Ce que Mathilde ne sait pas, c’est qu’elle peut encore améliorer son cashflow en optimisant son opération financière et son investissement immobilier locatif.

Comment ? En suivant quelques-uns des conseils mentionnés ci-dessous, tout simplement !

Comment optimiser sa rentabilité ?

Vous êtes déjà propriétaire d’un appartement ou d’une maison en location et vous souhaitez optimiser votre rentabilité afin de générer davantage de cashflow ? Suivez le guide et découvrez quelques astuces qui pourront vous donner des idées.

1. Maximiser les revenus locatifs

Pour augmenter vos revenus locatifs et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement, vous pouvez :

• Meubler votre bien : louer un bien meublé permet généralement de demander un loyer plus élevé. Le statut LMNP en fait une option doublement attractive, notamment au niveau de l’impôt sur le revenu.
• Passer d’une location longue durée à courte durée : si vous êtes dans une zone touristique ou proche d’une université, vous pouvez envisager d’opter pour une location saisonnière ou même d’y créer un espace de colocation qui permet de générer des loyers plus importants.
• Réévaluer le loyer : vérifiez régulièrement que le montant du loyer est en phase avec le marché. Si nécessaire, vous pouvez en profiter pour l’ajuster à la hausse lors du renouvellement du bail.

2. Réduire les charges et frais

Pour améliorer votre cashflow et donc la rentabilité, il est important de maîtriser les charges et de réduire les coûts récurrents. Voici quelques pistes à suivre et à appliquer si vous le souhaitez :

• Négocier les frais d’assurance : comparez les offres d’assurance propriétaire non occupant (PNO) et choisissez la plus adaptée à vos besoins tout en optimisant le coût.
• Surveiller les charges de copropriété : si vous achetez un bien dans une copropriété, étudiez attentivement le budget prévisionnel et participez activement aux assemblées générales pour anticiper les éventuels travaux coûteux.
• Limiter les frais de gestion locative : si vous confiez la gestion du bien à une agence, vous pouvez négocier les frais de gestion ou même envisager de gérer le bien vous-même pour économiser ces frais et faire baisser la note. Ils varient généralement entre 6 % et 10 % du montant du loyer.

3. Renégocier votre crédit immobilier et votre assurance emprunteur

Si vous avez contracté un prêt pour financer votre investissement, vous avez très certainement souscrit une assurance emprunteur. Cette assurance n’est pas légalement obligatoire mais, dans la plupart des cas, la banque conditionne l’octroi de ce crédit à la souscription d’un contrat d’assurance de prêt.

• Renégocier votre prêt immobilier : les mensualités de remboursement constituent une dépense fixe que vous pouvez négocier directement auprès de votre conseiller bancaire. Ainsi, vous diminuez votre taux de crédit et donc, le montant de vos mensualités.
• Choisir une assurance de prêt en délégation : si vous avez souscrit votre assurance emprunteur auprès de votre banque, c’est le moment d’en changer. Le simple fait de choisir une assurance de prêt dite en délégation, c’est-à-dire un autre contrat que celui que vous propose la banque prêteuse, peut vous faire gagner des milliers d’euros. Vous avez le droit de changer de contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et de façon totalement gratuite ! Alors, n’attendez plus et effectuez une simulation pour découvrir le montant de vos potentielles économies en cliquant sur le bouton “Devis gratuit” présent juste au-dessus, dans la barre de menu.

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